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Fundos Imobiliários: o que são e por que investir?

Fundos Imobiliários são alternativas para investir no mercado imobiliário sem comprar propriedades. Oferecem diversificação, gestão profissional e acesso a renda, com vantagens sobre a posse direta de imóveis.

Fundos Imobiliários (FII)

Você provavelmente já deve ter se perguntado se deveria comprar um imóvel para alugá-lo ou arrendá-lo e, dessa forma, conseguir uma renda mensal, não é mesmo? Mas, ao mesmo tempo, surgem aquelas dúvidas sobre qual é a melhor localização ou se teria tempo e habilidades para lidar com inquilinos e burocracias. Pois bem, a solução para se inserir no setor é mais simples do que você imagina e chama-se “Fundos Imobiliários”.

Explicando de forma simplificada, os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são um tipo de investimento formado por conjuntos de investidores que se reúnem para aplicar seus recursos no mercado imobiliário. Criado em junho de 1993, é uma maneira simples e barata de investir no setor imobiliário sem ter que efetivamente comprar um imóvel e, consequentemente, lidar com certidões, escrituras, condomínios, pagamento de impostos ou até mesmo problemas com inquilinos.

Como ocorre o investimento

A aplicação nesse fundo se dá por meio da compra de cotas. O mais comum é que o dinheiro investido seja aplicado na construção ou aquisição de imóveis, que, posteriormente, serão alugados, arrendados ou vendidos. Assim, os ganhos obtidos nas operações são divididos entre os participantes, na proporção em que cada um aplicou.

Existem alguns tipos de fundos imobiliários principais nos quais o investidor pode aplicar seus recursos. Sendo eles:

1. Fundos de Renda: são aqueles em que os gestores compram ou constroem imóveis para alugar;

2. Fundos de Compra e Venda: o objetivo desse fundo é comprar imóveis quando os preços estão mais baixos e com sinais de valorização no futuro para depois vendê-los por valores maiores;

3. Fundos de Desenvolvimento: consistem na compra de terrenos para a construção de empreendimentos com o intuito de vendê-los ou alugá-los mais tarde;

4. Fundos de Recebíveis Imobiliários (ou Fundos de Papel): possuem títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, como o CRI e a LCI;

5. Fundos de Tijolo: investem majoritariamente em imóveis físicos prontos, que estão destinados à locação;

6. Fundos de Fundos: é o investimento em diversos fundos, buscando montar uma carteira com o objetivo de gerar renda ou até maximizar o lucro.

No entanto, há alguns pontos de atenção: as decisões sobre o que fazer com os recursos são tomadas por um gestor do fundo, além disso, o cotista não tem direito real sobre os empreendimentos do fundo, o que também pode ser visto como uma vantagem, já que ele não responderá por obrigações relacionadas ao imóvel.

Fundo imobiliário não é renda fixa

Apesar de proporcionar uma renda mensal ao investidor, esse ativo não pode ser considerado um investimento de renda fixa por dois motivos: o primeiro é que não há garantia de manutenção dos rendimentos ao longo do tempo; e o segundo é que as cotas oscilam na Bolsa por conta de fatores como as condições do mercado ou a gestão da carteira.

Por que investir em Fundo Imobiliário?

Mas então, será que vale a pena investir nesse ativo? Como sempre, a resposta para essa pergunta é “depende”, justamente porque vai muito do perfil do investidor. No entanto, existem algumas diferenças entre aplicar em FIIs ou comprar um imóvel, que vão te ajudar a refletir sobre o que compensa mais para você:

1. Fundos imobiliários contam com a gestão ativa de um profissional especializado, que decide sobre os investimentos a partir de uma série de critérios e análises, visando extrair o maior valor do portfólio de imóveis por meio da procura constante de inquilinos ou mesmo da reciclagem dos ativos. Enquanto proprietários de imóveis geralmente não podem ou conseguem dedicar 100% do seu tempo na administração do ativo;

2. É uma opção acessível. Os preços das cotas na bolsa de valores são variados, tendo opções baratas para quem quer entrar no mercado e não tem muito dinheiro, o que também proporciona diversificação, já que possibilita o acesso a diferentes tipos de imóveis em vários segmentos do setor. Isso é dificultado quando comparado ao valor de um imóvel;

3. É um investimento fracionável, ou seja, caso o investidor precise de dinheiro, ele pode vender parte das cotas em vez do imóvel inteiro;

4. Como falado no início, o investidor de fundos consegue negociar suas cotas sem precisar se preocupar com burocracias e cuidados de um imóvel, enquanto o mesmo não ocorre para proprietários;

5. Os custos da administração dos imóveis do fundo são diluídos entre todos os cotistas, na proporção da sua participação, o que barateia o investimento;

6. Como as cotas são negociadas na Bolsa de Valores, o risco de não conseguir vender o ativo é reduzido, além de essas transações serem livres de complicações burocráticas. O que não acontece no caso da compra de um imóvel;

7. Por fim, para pessoas físicas, não há incidência de IR sobre o rendimento distribuído pelo fundo, aumentando o retorno do investimento. Já os aluguéis provenientes dos imóveis de propriedade direta são tributados pelo Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF).

Essa categoria de ativo está em ascensão e aponta uma forte mudança de mercado. E se tudo isso despertou interesse em você, ou pelo menos curiosidade, saiba que a Alta Vista está por aqui e pode te ajudar!

Artigo escrito por Alta Vista Investimentos.

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